Bauen wurde und wird in Deutschland immer teurer. Wohnung, vor allem bezahlbare, sind Mangelware. Die soziale Schieflage verschärft sich, während die Politik immer mehr Bauvorschriften erlässt und den Wohnungsbau künstlich verteuert. Die Bürger:innen fühlen sich zunehmend von den Verantwortlichen im Stich gelassen.
Das Ortenau Journal hat mit dem Bundestagsabgeordneten Johannes Rothenberger (CDU) gesprochen. Der Oberkircher vertritt den Wahlkreis Offenburg in Berlin und hat im Wahlkampf angekündigt, sich für bezahlbares Wohnen einsetzen zu wollen (Wir berichteten). Wie läuft dieses Unterfangen bislang? Die Stichworte lauten Bauturbo, Modularbauweise, Gebäudetyp E oder KfW-55-Standard. Erfahrt im Interview, welche Möglichkeiten derzeit diskutiert bzw. bereits umgesetzt werden.
Ortenau Journal: Sie haben im Wahlkampf angekündigt, sich für bezahlbaren Wohnraum engagieren zu wollen. In welcher Form oder in welchen Gremien können Sie dies bereits umsetzen?
Johannes Rothenberger: Konkret im Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen. Es war auch nicht selbstverständlich, dass es mit diesem Ausschuss klappt. Aber ich mache das sehr gerne. Das Thema bezahlbares Wohnen ist meine Priorität.
Ortenau Journal: Ende 2024 fehlten in Deutschland laut dem Pestel-Institut 1,4 Millionen Wohnungen. Wie will die CDU-geführte Bundesregierung, deren Regierungsfraktionen Sie angehören, diesen Notstand beheben?
Kommt der bezahlbare Wohungsbau wieder in Fahrt? Foto: Magnific
Johannes Rothenberger: Wir haben circa 760.000 genehmigte Wohnungen, die noch nicht gebaut worden sind. Diese Wohnungen werden nicht gebaut, weil Bauen derzeit zu teuer ist. Wir versuchen deshalb, diesen Bauüberhang zu mobilisieren, indem wir Anreize schaffen, damit wieder gebaut werden kann. Dazu gehören beispielsweise attraktivere KfW-Kredite. In diesem Zusammenhang haben wir den KfW-55-Standard eingeführt, um den Wohnungsbau wieder zu erleichtern.
Zusätzlich gibt es einen Leerstand von über einer Million Wohnungen. Diese sollen stärker dem Mietmarkt zugeführt werden. Die Gründe dafür sind unterschiedlich: Manche stehen in Regionen mit generellem Überangebot leer und sind schwer vermittelbar. Andere werden aus Angst vor Mietnomaden oder ähnlichen Risiken gar nicht erst vermietet. Hier bräuchte es Modelle, etwa über Bürgschaften oder rechtliche Absicherungen, um Vermietern die Angst vor Risiken zu nehmen.
Ortenau Journal: Reichen die Maßnahmen im sogenannten Bauturbo, also schnellere Genehmigungsverfahren, aus, um das Problem generell wirksam zu bekämpfen?
Johannes Rothenberger: Es ist insgesamt ein Maßnahmenpaket notwendig. Wir haben die Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau bereits im vergangenen Jahr verdoppelt, in diesem Jahr erneut verdoppelt und wollen sie im nächsten Jahr nochmals erhöhen. Außerdem haben wir im ersten Schritt das Bauplanungsrecht erleichtert. Durch den Bauturbo benötigt man für bestimmte Vorhaben kein Planungsrecht mehr, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Alles, was dem Wohnen dient, kann über den Bauturbo genehmigt werden. Darüber hinaus sind weitere Erleichterungen bei Baugenehmigungen vorgesehen. Wohnraum soll als überragendes öffentliches Interesse eingestuft werden. In Gemeinden mit Wohnraummangel hätte Wohnungsbau bei der Abwägung mit anderen öffentlichen Belangen damit grundsätzlich Vorrang.
Ortenau Journal: Es war einmal von der Abschaffung des Planfeststellungsverfahrens die Rede, um Verfahren zu beschleunigen. Ist das noch vorgesehen? Gehört das weiterhin zum Instrumentenkasten?
Johannes Rothenberger: Durch den Bauturbo ist es bereits möglich, auf bestimmte Planungsverfahren zu verzichten. Wahrscheinlich ist damit genau dieser Punkt gemeint. Bei größeren Projekten kann weiterhin geplant werden. Wenn es beispielsweise um Gewerbe oder Infrastruktur geht, benötigt man diese Instrumente nach wie vor. Beim Wohnungsbau dagegen braucht man den Bebauungsplan nicht mehr zwingend. Man kann die Planungsverfahren in bestimmten Fällen überspringen. Das ist sehr hilfreich, weil langwierige Planungsverfahren oft als großes Hindernis genannt werden. Gerade bei der Innenverdichtung – etwa durch Aufstockungen oder kleinere Anbauten – müsste man ansonsten Bebauungspläne ändern. Das wäre unverhältnismäßig und wird deshalb oft nicht gemacht. Für Nachverdichtungen im Innenbereich können so deutlich unkompliziertere Lösungen gefunden werden.
Ortenau Journal: Ein weiterer Hebel für niedrigere Baukosten ist die Modularbauweise (Wir berichteten). Dabei werden Bauteile seriell gefertigt, was die Baukosten erheblich senken soll. Was ist hier geplant? Gibt es Förderungen oder ähnliche Maßnahmen?
Erstellt Wohnungen in Modularbauweise: Die Goldbeck GmbH (hier die Zentrale). Foto: Goldbeck GmbH
Johannes Rothenberger: Hier geht es vor allem um eine einfachere Regulierung. Zum einen schauen wir beim Baurecht darauf, dass die Landesbauordnungen der verschiedenen Bundesländer möglichst vereinheitlicht werden. Wenn ein Gebäude einmal genehmigt wurde, sollte diese Genehmigung möglichst auch in anderen Bundesländern gelten. Es sollte nicht jedes Mal erneut geprüft werden müssen.
Ortenau Journal: Das heißt, bislang werden die Genehmigungen parallel in mehreren Bundesländern durchgeführt?
Johannes Rothenberger: Ja, genau. Darüber hinaus geht es grundsätzlich um die Zulassung bestimmter Verfahren oder Bauarten. Dafür ist das Deutsche Institut für Bautechnik zuständig. Dort wird geprüft, wie diese Verfahren vereinfacht werden können. Teilweise dauert es fünf bis acht Jahre, bis bestimmte Bauarten zugelassen werden. Hier wollen wir Erleichterungen schaffen, damit beispielsweise modulares Bauen schneller zugelassen werden kann. Dabei wird geprüft, ob die jeweilige Bauart zulässig ist.
Ortenau Journal: Wir haben im Ortenau Journal einmal über ein Projekt in Hamburg berichtet. Dort wurde ein großes Wohnprojekt mit rund 100 Wohnungen oder sogar mehr in modularer Bauweise umgesetzt. Das ging vergleichsweise schnell und soll etwa halb so teuer gewesen sein wie ein konventioneller Bau.
Johannes Rothenberger: Ja, bei solchen Projekten muss natürlich geprüft werden, ob die Statik funktioniert, wenn verschiedene Module aufeinander gesetzt werden. Genau deshalb ist es wichtig, dass solche Verfahren schneller bewertet und zugelassen werden. Innerhalb der Partei setze ich mich dafür ein, dass man sich mit dem Institut noch intensiver und schneller mit diesen Themen beschäftigt.
Ortenau Journal: Wie ist der Stand beim Gebäudetyp E? Dort sollen überzogene Baustandards reduziert werden. Es gab auch einmal den Vorschlag, das Baurecht auf den Stand von 2016 zurückzuführen, um den Wildwuchs an Vorschriften einzudämmen.
Johannes Rothenberger: Beim Gebäudetyp E ist es so, dass man als Vertragspartner bislang grundsätzlich davon ausgeht, dass immer die höchstmögliche Qualität gebaut werden muss. Das muss aber nicht in jedem Fall sinnvoll sein. Es gibt Berechnungen, wonach sich die Baukosten um etwa zehn bis zwanzig Prozent senken lassen, wenn man von bestimmten Höchststandards abweicht. Das betrifft vor allem Komfortstandards.
Ortenau Journal: Können Sie Beispiele nennen?
Johannes Rothenberger: Beispielsweise die Stärke nicht tragender Wände oder Anforderungen beim Schallschutz. Dann hört man vielleicht eher jemanden im Treppenhaus laufen. Oder es werden weniger Steckdosen eingebaut. Das sind Punkte, bei denen die Vertragsparteien selbst entscheiden sollten, was sie benötigen. Man spart dadurch Kosten, verzichtet aber auf bestimmte Komfortstandards. Bisher war das wegen rechtlicher Unsicherheiten nicht immer einfach. Grundsätzlich waren solche vertraglichen Vereinbarungen aber bereits möglich. Unter dem Stichwort „Hamburg-Standard“ oder auch bei regionalen Standards in Bayern gibt es bereits entsprechende Ansätze. Persönlich bin ich der Meinung, dass die Politik solche Standards gar nicht zwingend selbst definieren muss. Entscheidend ist vielmehr, Rechtssicherheit zu schaffen. Die Vertragsparteien sollen frei vereinbaren können, was sie möchten. Der Staat sollte lediglich dafür sorgen, dass diese Vereinbarungen rechtlich abgesichert sind.
Beim Gebäudetyp E werden Baustandards abgesenkt. Foto: Magnific
Ortenau Journal: Das heißt, es geht weniger um neue Standards als um rechtliche Klarheit?
Johannes Rothenberger: Genau. Aktuell beschäftigt sich das Ministerium mit diesem Thema. Bereits Ende 2024 gab es einen Versuch, einen Gebäudetyp-E-Standard einzuführen. Dieser galt damals allerdings nur zwischen Unternehmen und nicht für Privatpersonen. Es gibt bereits ein Eckpunktepapier dazu. Allerdings tut man sich schwer, die Details auszuarbeiten. Bis Ende des Jahres soll eigentlich ein Gesetzentwurf vorliegen. Mein Ansatz wäre jedoch, sich weniger auf die Ausgestaltung eines neuen Standards zu konzentrieren und stattdessen Rechtssicherheit dafür zu schaffen, wie von bestehenden Standards abgewichen werden kann. Anbieter großer Bauunternehmen oder Verbände können dann eigene Standards entwickeln. Mit dem Hamburg-Standard sowie Modellen aus Bayern und Schleswig-Holstein gibt es bereits verschiedene Ansätze, die genutzt werden können. Deshalb ist mir die Rechtssicherheit wichtiger als die Einführung eines weiteren Gebäudetyps.
Ortenau Journal: Ein weiteres Thema ist das Programm „Gewerbe zu Wohnen“. Wie sieht es damit aus? Es sollte im Sommer 2026 starten, also etwa jetzt vor oder nach der Parlamentspause. Wie ist der aktuelle Stand?
Johannes Rothenberger: Ein Förderprogramm dazu gibt es bereits beziehungsweise wird jetzt gestartet.
Ortenau Journal: Nach meinem Kenntnisstand werden 30 Prozent der Umbaukosten übernommen.
Johannes Rothenberger: Es werden 30 Prozent der maximal 100.000 förderfähigen Ausgaben pro Wohneinheit übernommen. Max. 30.000 Euro pro Wohneinheit. Dafür gibt es ein entsprechendes Förderprogramm der KfW. Das startet im Juli. Es ist aktuell noch nicht aktiv, aber ab Juli wird es verfügbar sein.
Ortenau Journal: Ein weiteres Thema ist die Wohngemeinnützigkeit. Genossenschaften oder verbundene Wohnprojekte sollen dadurch leichter umgesetzt werden können und Investitionszuschüsse erhalten. Ist Ihnen dazu etwas bekannt?
Johannes Rothenberger: Ich kenne diese Überlegungen und finde es grundsätzlich gut, dass es solche Modelle gibt. Dabei geht es auch um steuerliche Vorteile für Vermieter, weil diese Projekte der Gemeinnützigkeit zugeordnet sind und nicht primär renditeorientiert arbeiten. Wann genau entsprechende Regelungen kommen sollen, ist mir allerdings nicht bekannt. Aktuell gibt es dazu meines Wissens keine konkrete Planung.
Ortenau Journal: Es fehlen ja nicht nur Wohnungen, sondern vor allem bezahlbare Wohnungen. Das ist auch ein massives Standortproblem. Viele Unternehmen finden keine Fachkräfte mehr, weil diese schlicht keinen passenden Wohnraum finden. Glauben Sie, dass die bereits beschlossenen oder auf den Weg gebrachten Maßnahmen ausreichen, um relativ schnell Abhilfe zu schaffen?
Johannes Rothenberger: Es gibt bereits seit längerer Zeit verschiedene Programme, allerdings auf Landesebene. Dazu gehören beispielsweise „Azubi-Wohnen“ oder „Junges Wohnen“. Unternehmen werden dabei gefördert, wenn sie Wohnraum für ihre jungen Mitarbeiter schaffen.
Der Europa-Park schafft bezahlbaren Wohnraum für seine Mitarbeiter:innen. Foto: Europa-Park
Ich konnte bereits verschiedene Unternehmen auf diese Programme aufmerksam machen. Auch WeberHaus engagiert sich in diesem Bereich. Es gibt also durchaus Angebote. Vielleicht muss man den Unternehmen diese Fördermöglichkeiten noch stärker bekannt machen.
Ortenau Journal: Werden die Förderprogramme denn vollständig ausgeschöpft oder gibt es dort noch Reserven?
Johannes Rothenberger: Beim KfW-55-Standard sind wir derzeit noch etwas enttäuscht, weil die Mittel bislang nicht in dem Umfang abgerufen werden, wie wir uns das vorgestellt haben. Deshalb arbeiten wir daran, die Rahmenbedingungen für die Inanspruchnahme weiter zu verbessern. Das Programm wurde verlängert.
Beim Programm „Junges Wohnen“ beziehungsweise beim Azubi-Wohnen handelt es sich um ein landespolitisches Programm. Dort habe ich keinen direkten Einblick. Ich vermute, dass diese Programme vielerorts noch zu wenig bekannt sind.
Ortenau Journal: Kommen wir zum Thema Sozialbindung. Seit rund 20 bis 25 Jahren nimmt die Zahl der Sozialwohnungen kontinuierlich ab, weil die Sozialbindungen auslaufen und zu wenig neu gebaut wird. Hinzu kommt, dass bestehende Sozialwohnungen teilweise günstig an private Investoren verkauft werden. Gibt es Ansätze, die Sozialbindung beispielsweise von 25 auf 40 Jahre zu verlängern?
Johannes Rothenberger: Es gibt bereits Modelle, die von Anfang an längere Bindungsfristen vorsehen. Tatsächlich haben wir in den vergangenen rund 20 Jahren die Entwicklung erlebt, dass die Zahl der sozial gebundenen Wohnungen zurückgegangen ist. Man hat damals sehr stark darauf vertraut, dass der Markt die Situation regelt. Das hat lange Zeit auch funktioniert. Mit den steigenden Zinsen während und nach der Corona-Zeit sowie den deutlich gestiegenen Baukosten hat sich die Situation allerdings verändert. Viele Bauunternehmen haben ihre Aktivitäten zurückgefahren.
Mein Ansatz ist deshalb, stärker dafür zu werben, dass Kommunen über eigene kommunale Wohnungsbaugesellschaften Wohnraum schaffen und dauerhaft im Eigentum behalten. Wenn Sozialwohnungen von Kommunen gebaut und gehalten werden, fällt die Sozialbindung nicht irgendwann weg. Die Kommune kann dauerhaft darüber entscheiden. Bei privaten Investoren entsteht die Sozialbindung meist dadurch, dass Fördermittel gewährt werden. Nach Ablauf der Bindungsfrist möchte der Eigentümer verständlicherweise frei über sein Eigentum verfügen. Wenn die Kommune Eigentümerin bleibt, kann sie auch nach Ablauf einer ursprünglichen Bindungsfrist weiterhin sozialen Wohnraum bereitstellen. Sollte sich die Lage einmal ändern und ausreichend Wohnraum vorhanden sein, kann sie flexibler entscheiden. Dadurch bleibt die Steuerungsmöglichkeit langfristig erhalten.
Ortenau Journal: Wobei da müssen wir vielleicht noch einmal beim Städtetag nachfragen, was die da so planen, sodass da praktisch ein normaler Konsens herrscht, in die Richtung zu gehen, wie Sie es gerade geschildert haben.
Johannes Rothenberger: Da muss es Investitionsanreize geben. In unserer Region weiß ich, dass die kommunalen Baugesellschaften eigentlich gar keine Neubauten mehr realisieren, weil man sich das einfach nicht mehr leisten kann. Deswegen sage ich auch, man muss die Förderungen für sozialen Wohnraum erhöhen – oder haben wir ja auch schon erhöht –, damit da mehr gemacht werden kann.
Ziel beim Wohnungsbau ist u. a. eine Absenkung der Planungskosten. Foto: Magnific
Ortenau Journal: Sie sagen, bis Corona habe der Markt funktioniert, bevor die Zinsen hochgingen. Aber der Trend war ja schon vorher da, dass die Zahl sozialer Wohnungen abnimmt. Jetzt war zuletzt von einer möglichen Kürzung des Wohngelds die Rede. Wie stehen Sie dazu, Wohngeld zu kürzen, in einer Situation, in der viele Menschen nicht mehr wissen, wie sie ihren Alltag bewältigen sollen?
Johannes Rothenberger: Es geht in dem Fall nicht um eine Kürzung des Wohngelds, sondern um die Frage, wie viel Wohnraum als angemessen gilt. In der Vergangenheit wurde vieles vollständig übernommen, jetzt schaut man genauer hin, dass nur eine bestimmte Wohnfläche bezahlt wird. Wenn die Person den Rest selbst finanzieren kann, ist das in Ordnung, ansonsten muss sie gegebenenfalls in eine kleinere Wohnung umziehen. Es ist aber schwer nachvollziehbar, wenn die Gemeinschaft Wohnungen finanziert, die deutlich zu groß für einzelne Personen sind.
Ortenau Journal: Viele ältere Menschen leben noch in sehr großen Wohnungen, während junge Familien größere Wohnungen bräuchten, etwa wenn Nachwuchs kommt. Deshalb könnte man sich eine Art Tauschmodell vorstellen: Alleinstehende Personen brauchen vielleicht 40 bis 50 Quadratmeter, während junge Familien eher 100 Quadratmeter benötigen.
Johannes Rothenberger: Das ist grundsätzlich eine richtige Überlegung, aber das Problem ist der fehlende Wohnraum. Dadurch funktioniert diese Fluktuation kaum. Ältere Menschen finden oft keine passende kleinere Wohnung und bleiben dann, wo sie sind. Außerdem kann es passieren, dass sie nach einem Umzug am Ende sogar höhere Mietkosten hätten.
Ortenau Journal: Eine zusätzliche Idee meinerseits wäre eine Plattform für Wohnungstausch, eventuell mit Zuschüssen oder über Wohngeldinstrumente, damit alleinstehende Personen aus großen Wohnungen in kleinere wechseln können und Familien in größere Wohnungen ziehen können.
Johannes Rothenberger: Ich habe mir das noch nicht im Detail angeschaut, aber es gibt bereits einzelne Projekte, etwa in größeren Städten oder beim Mieterverein in Berlin. Das funktioniert jedoch nur, wenn Vermieter jeweils mitmachen. Grundsätzlich ist es nicht einfach, weil Wohnungen jemandem gehören und Vermieter ihre Mieter in der Regel selbst auswählen wollen.
Siehe auch hier:
CDU-Kandidat Johannes Rothenberger will sich für Sozialwohnungsbau einsetzen
